Focus sur VIB Vermogen Jean-Mickaël Dos Santos, Analyst & Fund Manager, 2018-07-09

La perle bavaroise

Pour ce focus de juillet, c’est le secteur de la logistique qui est mis à l’honneur, un secteur en pleine ébullition depuis peu, avec la société VIB Vermogen, spécialiste des entrepôts logistiques en Allemagne. 

La société, créée en 1993, servait à l’origine d’entrepôt pour l’équipementier automobile Faurecia en Allemagne, et a poursuivi son développement au fil du temps. L’introduction en bourse du groupe en 2000 lui a permis d’accélérer son déploiement avec comme objectifs principaux la croissance et la promotion immobilière en Allemagne (notamment dans le milieu industriel). Actuellement, le portefeuille de la société est composé à 63% d’entrepôts logistiques, 30% de surfaces commerciales, le reste étant des bureaux ou des surfaces professionnelles plus diverses (total de 1 millions de m² à travers 105 locations). 

La société a historiquement profité de son positionnement géographique au cœur de l’Europe pour conserver une part de marché importante de 25% sur un marché total (européen) de 4.000 milliards d’euros (19 milliards de tonnes de marchandises transportées). 

D’un point de vue géographique, la société est essentiellement positionnée sur le sud de l’Allemagne et notamment en Bavière, qui reste la région la plus dynamique du pays. Plus spécifiquement, ce « land » reste le terreau de l’activité automobile domestique et conserve une croissance économique marquée soutenue par une situation financière de qualité. De fait, il est rationnel que VIB Vermoegen se concentre sur cette zone géographique, même si la société se laisse la possibilité de saisir d’autres opportunités sur le territoire allemand. 

Le marché de la logistique en lui-même devrait continuer de croître dans les prochaines années  (hausse de 2% attendue) soutenu par la progression du e-commerce qui devrait quant à lui s’améliorer de 10%.

La grande force de la société reste son expertise poussée dans le développement immobilier et la connaissance des besoins de ses locataires. VIB Vermoegen dispose d’une équipe de 33 personnes au niveau commercial qui effectue un suivi efficient du portefeuille. De ce fait, l’entreprise arrive à proposer des bâtiments aux rendements élevés, grâce à des clients prêts à payer un loyer un peu plus important pour une offre correspondant parfaitement à leurs besoins. 

De manière chiffrée, le rendement du portefeuille est de 7,09%. Sur le portefeuille logistique (63% du total), le rendement est de 7,3% alors que sur le portefeuille « retail », il est de 6,8%. Ce rendement est à mettre en parallèle avec un taux de financement de 2,52%, majoritairement à taux fixe. Le risque de hausse de taux est donc négligeable pour la société. Cet état actuel n’est pas anodin puisque la société a su intelligemment baisser son coût de financement qui était encore de 3,36% en septembre 2016. 

Son portefeuille immobilier est aussi très bien géré avec un taux de vacance très faible à 0,8%. La durée moyenne des baux est de 5 années avec tout de même 30% du portefeuille composé de baux supérieurs à 7 ans.

Au niveau de la diversification du portefeuille de ses locataires, la société compte parmi ses principaux clients des groupes logistiques, mais aussi des sociétés industrielles comme Audi, Continental,…

En termes de perspectives de développement, le groupe dispose encore de surface disponible pour réaliser des projets. En 2017, la société a développé 3 projets avec un rendement moyen supérieur à 8% dans le secteur de la logistique pour une taille de 36.640 m².  Pour cette année 2018, la société est en cours de développement de deux projets pour une taille de 23.000 m² sur des niveaux équivalents en termes de rendement. Par ailleurs, la société a une surface disponible de 200.000 m², toujours située en Bavière (80.000 m² à Munich, 20.000 m² à Augsburg, 39.000 m² à Nuremberg etc.) 

Ainsi la société a réussi à faire progresser sa Net Asset Value (NAV) à un rythme de 34% entre 2013 et 2017 grâce à sa capacité à réaliser des opérations au rendement supérieur au marché. Cette progression de sa NAV lui permet également de faire progresser le dividende de 33% sur la même période. 

Nous suivons VIB Vermoegen depuis de nombreuses années et le parcours du titre est assez impressionnant. En effet, le titre a progressé de 158% sur 5 ans et de 46% sur 3 ans ce qui fait ressortir une performance annualisée de 20,90% sur 5 ans et de 13,52% sur 3 ans. Malgré ce parcours, nous gardons notre opinion positive sur la société. Le secteur de la logistique devrait continuer de croître dans les prochaines années et le marché reste très fragmenté. Tout semble orienté pour que la création de valeur se poursuive. 

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